Existe uma mudança silenciosa acontecendo no mercado imobiliário brasileiro.
Silenciosa não porque seja pequena, mas porque muita gente ainda não percebeu que ela já começou. Estamos falando da Reforma Tributária que trouxe a obrigatoriedade de emissão de Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) para proprietários de imóveis alugados. E o relógio está correndo.
Desde janeiro de 2026, com a entrada em vigor das primeiras regras práticas da Lei Complementar nº 214/2025, a locação de imóveis deixou de ser um assunto exclusivo do Imposto de Renda. A partir de agora haverá cobrança de dois novos tributos, IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
E onde há tributo novo, há obrigação acessória nova. Neste caso, a obrigação chama-se nota fiscal.
O aluguel de imóveis esteve desobrigado a emissão de nota fiscal por todo esse tempo, em virtude de não ter regra definida, já que não se trata de prestação de serviço ou venda de mercadoria. Com a implantação da Reforma Tributária, fica a receita de aluguel obrigatória a contribuição dos dois novos tributos.
Quem precisa emitir e quem ainda não precisa
Antes de qualquer coisa, é preciso acabar com um equívoco que está circulando nas redes sociais.
Não são todos os proprietários que precisam emitir nota fiscal de aluguel. A lei foi clara
ao estabelecer critérios objetivos.
A pessoa física que aluga imóveis só passa a ser obrigada a emitir NFS-e quando se enquadra como contribuinte habitual do IBS e da CBS. Isso acontece quando ela cumpre, ao mesmo tempo, duas condições previstas no Art. 251 da LC 214/2025:
- Possuir mais de três imóveis distintos destinados à locação, ou seja, quatro imóveis ou mais gerando renda de aluguel.
- Ter auferido receita bruta anual com aluguéis superior a R$ 240.000,00.
Os dois critérios precisam ser atendidos simultaneamente. Quem tem cinco imóveis, mas
recebe R$ 180 mil por ano não se enquadra. Quem recebe R$ 300 mil, mas tem apenas um
imóvel também não se enquadra, ao menos não por essa regra.
Desta forma, o proprietário com um, dois ou três imóveis e receita abaixo de 240 mil ao ano,
não tem obrigação de emitir nota fiscal. Por enquanto.
Deve ser destacado que a regra para pagamento do Imposto de Renda prevalece a já
existente, obedecendo o valor da renda, independente do numero de imóveis locados, ou
seja, haverá isenção se o valor da renda for inferior a R$ 5.000,00.
Mas atenção: A renda do aluguel será somada a outras rendas que o proprietário do imóvel
tenha, o que poderá ser tributado ao somar todas as rendas no ajuste anual do imposto de
renda.
A NFS-e: um documento que muitos nunca emitiram
Para quem sempre viveu no mundo do recibo de aluguel, a NFS-e representa uma mudança de cultura significativa. Não se trata apenas de um papel diferente, é um sistema novo, com campos específicos, integrado à plataforma nacional da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.
A emissão da NFS-e deve ser emitida pelo Portal Nacional da NFS-e ou pelo sistema de emissão de nota fiscal da Prefeitura do município onde está sediado o imóvel. A previsão de emissão para inicio da emissão de nota fiscal é agosto de 2026, porém, para a emissão da NFS-e exige que o proprietário esteja inscrito no CNPJ, o que não significa abrir uma empresa, mas sim um cadastro fiscal específico para pessoa física contribuinte e essa obrigatoriedade de inscrição está prevista para entrar em vigor em janeiro de 2027.
O que fazer agora?
A boa notícia é que 2026 ainda é um ano de transição e a obrigação de preencher os novos campos nos documentos fiscais está sendo implementada de forma gradual. Mas “gradual” não significa “opcional”.
Se você é proprietário de imóveis, o primeiro passo é calcular sua receita bruta anual com aluguéis e contar o número de imóveis locados. Se os dois critérios da lei estiverem sendo atingidos, ou se você estiver próximo deles, é hora de procurar um contador especializado em reforma tributária.
Se você é pessoa jurídica ou atua por meio de uma holding patrimonial, a obrigação de emitir NFS-e já é sua desde o início de 2026. A vantagem, nesse caso, é que sua empresa pode aproveitar créditos de IBS e CBS sobre insumos e despesas da atividade, o que reduz o impacto líquido dos novos tributos.
O fim da informalidade no mercado de aluguéis
A Reforma Tributária não trouxe apenas novos tributos, trouxe também o Cadastro de Imóveis Brasileiros (CIB), um sistema que cruza informações das Prefeituras, Cartórios e INCRA, servindo de base para apuração dos novos tributos. A partir dessas informações integradas, inconsistências entre renda declarada e imóveis registrados serão detectadas de forma automática.
Em linguagem direta: a era do “acordo” chegou ao fim. O mercado imobiliário de locação está
sendo rastreado e tributado com regras que já valem, prazos que já correm e penalidades
que já existem.
Fiquem atentos!
